Bail à ferme

A défaut d’écrit, les baux conclus verbalement sont réputés conclus pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions du contrat type établi dans chaque département par la commission consultative des baux ruraux. Il appartient à celui qui se prévaut de cette durée de faire la preuve de l’existence du bail.

Réponse ministérielle, J.O., Sénat, 25 janvier 2018, p.300, Q. n°2039

Il faut tenir compte en général de la surface des terres.

• Bail à ferme : lorsque la superficie des terres louées est supérieure à un hectare ou à cinquante ares (5 000 m²) dans les Communes classées en zone de montagne, le bail est soumis au statut des baux à ferme, avec pour conséquence principale que la durée minimale du bail est de 9 ans et que le preneur bénéficie du droit au renouvellement lorsque le contrat parvient à expiration, ainsi que, dans certaines conditions, du droit de préemption en cas de vente du bien loué.
  Conformément aux dispositions de l'article L.411-11 du Code rural et de la pêche maritime, le loyer (fermage) doit être fixé en monnaie entre des minima et des maxima établis chaque année par arrêté préfectoral. Le fermage est indexé sur un indice national des fermages publié chaque année fin septembre-début octobre.
• Bail de petite parcelle : lorsque la superficie des terres louées est inférieure à un hectare ou à cinquante ares (5 000 m²) dans les Communes classées en zone de montagne, le bail est soumis aux dispositions de l'article L.411-3 du Code rural et de la pêche maritime relatif aux baux de petite parcelle, avec pour conséquences principales que sa durée, les conditions de son renouvellement ainsi que son loyer sont fixés librement entre les parties. Rien n’empêche de se soumettre volontairement aux dispositions plus restrictives du bail à ferme.

Les règles d’attribution sont fixées à l’article L.411-15 du Code rural et de la pêche maritime qui dispose «qu’une priorité est réservée aux exploitants qui réalisent une installation en bénéficiant de la dotation d'installation aux jeunes agriculteurs ou, à défaut, aux exploitants de la commune répondant aux conditions de capacité professionnelle et de superficie visées à l'article L331-2 du présent code, ainsi qu'à leurs groupements». 

Ceci revient à dire que si parmi les candidats, il n’y a aucun exploitant bénéficiant de la Dotation d’installation aux Jeunes Agriculteurs (DJA), la Commune peut choisir entre les exploitants de la Commune qui remplissent les conditions légales pour exploiter. Il faut savoir que la qualité d’«exploitant de la Commune» implique nécessairement l’exploitation de biens sur le territoire de celle-ci mais la loi ne prévoit pas que le siège de l’exploitation de l’intéressé ni son domicile y soient situés.

NON.  Le Maire ne peut se voir attribuer un bail à ferme postérieurement à son élection. Il peut toutefois conserver les baux conclus antérieurement à son élection, et ce, jusqu’à l’expiration de leur durée, voire être autorisés à renouveler ses baux en cours de mandat, dès lors que ce renouvellement ne s’accompagne pas de modification substantielle des clauses des baux.

Les élus qui n’exercent aucun contrôle sur la gestion des terrains de la Commune (pas de délégation dans le domaine de la gestion du patrimoine communal), ont, quant à eux, totale liberté pour conclure de tels contrats.

Les élus qui peuvent être considérés comme ayant un intérêt direct ou indirect à la gestion ou à l’attribution des biens communaux doivent s’abstenir de participer aux débats et vote du Conseil municipal (ex. : liens familiaux).

Les sanctions en cas de manquement à ces règles sont de deux natures :

• administrative : nullité de la délibération ;
• pénales : emprisonnement et amende pour l’élu concerné.

NON. C’est strictement interdit par l’article L.411-74 du Code rural et de la pêche maritime.

Il convient d’adresser 3 originaux des baux au service de l’enregistrement du Centre des Finances Publiques dont dépend la Commune. Le service de l’enregistrement en garde un et renvoie à la Commune les deux autres originaux. L’enregistrement d’un bail à ferme est cependant facultatif.

A défaut d’accord amiable, la contribution du preneur à la taxe foncière est fixée à 20%. Par accord amiable, le preneur peut prendre à sa charge une fraction plus élevée mais qui ne peut représenter la totalité de la taxe foncière.

OUI. En effet, l’article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ».

Cette opération devra faire l’objet d’un acte de cession.

Par ailleurs, le cessionnaire a les mêmes obligations au regard du contrôle des structures que le preneur lors de la conclusion du bail. A ce titre, il doit :

• faire connaître la superficie et la nature des biens qu’il exploite (ceci doit apparaître dans le bail) ;
• obtenir, le cas échéant, l’autorisation d’exploiter.

Tout preneur qui entend ne pas renouveler le bail doit notifier sa décision au propriétaire 18 mois au moins avant son expiration. A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de 9 ans (article L.411-55 du Code rural et de la pêche maritime).

Depuis la loi du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt, la durée maximale des conventions «S.A.F.E.R.» est de six ans, renouvelable une fois, quelle que soit la superficie des immeubles ruraux mis à disposition.

A l'expiration du bail, lorsqu'il excède une durée de six ans, le propriétaire ne peut donner à bail rural, dans les conditions de l'article L.411-1, le bien ayant fait l'objet de la convention, sans l'avoir préalablement proposé dans les mêmes conditions au preneur en place.

On considère donc que la convention passée avec la S.A.F.E.R. confère au locataire un droit de préférence à deux conditions :

• le propriétaire doit envisager de conclure un bail rural soumis au statut du fermage
• et le bail consenti par la S.A.F.E.R. doit avoir eu une durée excédant six ans. 

En conséquence, dans le cas présent, l’agriculteur est prioritaire pour l’attribution d’un bail à ferme.