Dernière modification : 22 novembre 2024
Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 a fixé un montant maximum d'évolution des loyers d'un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail pour les logements situés dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants.
Dans le département des Pyrénées-Atlantiques, les Communes concernées sont les suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Cambo-les-Bains, Ciboure, Espelette, Guéthary, Halsou, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz.
Le présent décret prolonge ces dispositions pour la période du 1er août 2024 au 31 juillet 2025.
Décret n° 2024-854 du 24 juillet 2024 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (J.O., 31 juillet 2024)
La loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, permet aux EPCI et aux communes volontaires de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensembles immobiliers au sein de secteurs géographiques, pour lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur est soumise à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat de location.
Le décret du 19 décembre 2016 définit les modalités règlementaires d’application de ces deux régimes, la finalité étant d'améliorer la lutte contre l'habitat indigne.
Les deux arrêtés du 27 mars 2017 fixent trois formulaires CERFA relatifs :
Ils sont accompagnés de notices explicatives.
NON. L’installation d’un extincteur dans un logement (communal ou non) n’est pas imposée par les textes.
Réponse ministérielle, J.O., Sénat, 8 juillet 2010, p. 1793, Q. n° 12443
OUI. Tous les lieux d’habitation doivent être équipés d’un détecteur de fumée. Le coût d’achat et d’installation du matériel est supporté par le propriétaire du logement tandis que son entretien relève du locataire (articles R.142-2 et R.142-3 du Code de la construction et de l’habitation).
Au moins un détecteur de fumée doit être installé au plafond dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres (article 1er de l’arrêté du 5 février 2013 relatif à l'application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du Code de la construction et de l'habitation). S’il y a plusieurs niveaux, il est recommandé d’en installer au moins un par étage.
En application de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les personnes morales (dont les communes et les EPCI) n’ont pas le droit de demander une caution à une personne autre que les organismes fixés par décret, exception faite lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas des bourses universitaires.
Le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 prévoit que les organismes pouvant apporter leur cautionnement sont :
L’article 432-12 du Code pénal dispose que dans les Communes comptant 3 500 habitants au plus, « les maires, adjoints ou conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire peuvent […] conclure des baux d'habitation avec la commune pour leur propre logement. Ces actes doivent être autorisés, après estimation des biens concernés par le service des domaines, par une délibération motivée du conseil municipal. […]
Pour l'application [de ce qui précède], la commune est représentée dans les conditions prévues par l'article L.2122-26 du code général des collectivités territoriales [Dans le cas où les intérêts du maire se trouvent en opposition avec ceux de la commune, le conseil municipal désigne un autre de ses membres pour représenter la commune, soit en justice, soit dans les contrats] et le maire, l'adjoint ou le conseiller municipal intéressé doit s'abstenir de participer à la délibération [débat et vote] du conseil municipal relative à la conclusion ou à l'approbation du contrat. En outre, par dérogation au deuxième alinéa de l'article L.2121-18 du code général des collectivités territoriales, le conseil municipal ne peut décider de se réunir à huis clos.
NB : l’article L.2131-11 du CGCT : « Sont illégales les délibérations auxquelles ont pris part un ou plusieurs membres du conseil intéressés à l’affaire qui en fait l’objet, soit en leur nom personnel, soit comme mandataires ».
Autrement dit, la location d’un logement communal à un élu n’est pas admise dans les Communes de plus de 3 500 habitants.
L’article D.126-19 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « La durée de validité du diagnostic de performance énergétique [...] est fixée à dix ans.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024 ».
OUI. En application de l'article 17-1 de la loi n° 86-462 du 6 juillet 1989, le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. Cependant, la révision prendra effet au jour de sa demande (en mars dans le cas présent) ; elle n’est donc pas rétroactive.
NB : ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014.
Il est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire lorsque celui-ci en fait la demande (article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 indique que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ».
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il est toutefois réduit à un mois :
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé.
NB : ce préavis réduit bénéficie à la seule personne concernée par l’évènement, sauf à ce que le co-titulaire soit le concubin de l’intéressé. Dans ce cas, le concubin pourra quitter le logement au bout d’un mois au même titre que le locataire ayant donné congé (Réponse ministérielle, J.O., Sénat, 1er janvier 2004, p. 29, Q. n° 9426).
Dans tous les cas, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
NON. Le congé signé par un seul des co-titulaires du bail ne vaut que pour celui qui l’a délivré (y compris en présence d’époux) et doit être établi dans les conditions prévues par le contrat de location. Celui qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires.
Le départ de l’un d’eux ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. La signature d’un avenant au bail est indispensable pour établir le contrat au(x) seul(s) nom(s) de ce(s) dernier(s).
La loi 24 mars 2014, dite loi ALUR, précise qu’un locataire doit indiquer au bailleur, lors de la restitution des clés, l’adresse de son nouveau domicile. A défaut, il ne pourra se prévaloir des pénalités de retard instaurées par la loi si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie en temps utile. En effet, ces pénalités ne sont dues « lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».
Depuis la loi du 6 août 2015, dite loi Macron, cette règle s’applique pour un bail à venir mais aussi pour toute location nue ou en meublé en cours, quelle que soit la date de signature du bail ou du contrat.
Le locataire qui a donné congé doit verser les loyers et charges locatives durant toute la période du préavis sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire.
En pratique, le montant exact des loyers et charges pouvant être réclamé à ce locataire doit s’apprécier au vu des règles de calcul du délai de préavis, et de l’article 641 du Code de procédure civile.
Par exemple, si un locataire donne congé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 5 juin, les loyers et les charges sont dus jusqu’au 5 septembre inclus (avec 5/30ème du loyer et des charges pour le mois de septembre).
OUI. La restitution des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie avant la fin du préavis ne valent nullement renonciation du bailleur à réclamer les loyers jusqu’à son terme (Cour de cassation, 14 avril 2015, n° 14-11.064).
NON. Sans état des lieux de sortie établi contradictoirement, aucune somme ne pourra être retenue. En conséquence, il faut établir l’état des lieux en présence du locataire, soit à défaut par un huissier de justice.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la restitution des clés par le locataire si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, sinon deux mois (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
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