Dernière modification : 28 septembre 2017
Pour les communes de plus de 2 000 habitants, la cession ne peut être décidée qu’après que les services du Domaine (qui dépendent désormais de la Direction de l’Immobilier de l’Etat (DIE), ex-France Domaine) ont émis un avis sur la valeur vénale du bien dont la vente est envisagée (L.2241-1 CGCT). Celui-ci dispose d'un délai d'un mois pour se prononcer, à compter de la réception de la demande d'avis et du dossier complet. Toutefois, si l’avis est obligatoire, il n’est pas « conforme ». La commune n’est donc pas obligée de le suivre. En outre, à défaut de réponse dans ce délai, le conseil municipal peut valablement délibérer sur les conditions de la vente aux conditions financières qu'il souhaite.
Il reste que, par principe, une collectivité ne peut pas céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur. Le juge estime toutefois qu'il est possible pour une collectivité de vendre un bien à un prix inférieur à sa valeur lorsque la cession est justifiée par des motifs d'intérêt général (CE, 3 nov 1997, n° 169473, Commune de Fougerolles), pour un projet ne poursuivant pas un but lucratif.
S’agissant de la saisine des services du Domaine, on peut rappeler que pour les acquisitions amiables ou dans le cadre de Droit de Préemption Urbain, cette saisine n’est obligatoire que pour les acquisitions d’un bien d’une valeur supérieure ou égale à 180 000 €. En dessous de ce seuil, la valeur vénale ou locative des biens peut être appréciée notamment via la base de données DVF (Demande de Valeur Foncière) mise à disposition par la DGFiP, outil par lequel l’Etat contribue désormais à la connaissance et à la transparence des marchés fonciers et immobiliers.
Cette base fournie des données d’origine fiscale issues des actes notariés et des informations cadastrales. Les Communes et les EPCI à fiscalité propre font partie des personnes qui ont accès à ces éléments d'information que détient l'administration fiscale et qui sont jugées nécessaires à l'exercice de leurs compétences en matière de politiques foncière, d'urbanisme et d'aménagement.
Les données disponibles portent sur les valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations à titre onéreux (donc hors donations, transmissions par succession et transferts de sociétés), intervenues dans les cinq dernières années. A noter toutefois qu’elles concernent les ventes immobilières publiées par le service de la publicité foncière qui ont eu lieu sur la zone de compétence du demandeur. Ce nouveau service est accessible à partir du portail de la Gestion publique de la DGFiP.
L’article L.153-21 du Code de l’urbanisme prévoit qu’"à l'issue de l'enquête, le PLU, éventuellement modifié pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d'enquête, est approuvé par (…) l'organe délibérant de l’EPCI à la majorité des suffrages exprimés après que les avis qui ont été joints au dossier, les observations du public et le rapport du commissaire ou de la commission d'enquête ont été présentés lors d'une conférence intercommunale rassemblant les maires des communes membres de l’EPCI (…)".
Il convient donc, préalablement à l’approbation du PLU, que le Conseil Communautaire prévoit les modalités de présentation de l’avis des personnes publiques associées à la démarche et des éléments issus de l’enquête (observations du public et rapport d’enquête) au niveau de la conférence intercommunale.
Compte tenu de l’élargissement des possibilités offertes par la loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 aux EPCI compétents en matière de documents d’urbanisme pour faire évoluer les documents d’urbanisme existants, cette conférence intercommunale pourrait être appelée à intervenir assez fréquemment, dans le cadre de procédures de révision de PLU. Il paraît donc opportun de prévoir en amont les modalités d’intervention de cette nouvelle « instance » au sein des EPCI exerçant la compétence relative au PLU dont il faut aussi rappeler que l’organe délibérant doit tenir, au moins une fois par an, un débat portant sur la politique locale de l'urbanisme (article L.5211-62 CGCT).
Il n’existe pas stricto sensu une obligation d’installer une gouttière sur une construction. Cependant le code civil impose (dans son article 681) que "tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin".
Les modalités propres à faciliter l’écoulement des eaux de pluie sont donc laissées à la libre appréciation du propriétaire du toit. Ainsi il peut par exemple prévoir des chéneaux particuliers ou laisser une certaine distance entre son mur et le fonds voisin.
Il est toutefois à noter que la jurisprudence a reconnu que des demandeurs qui se plaindraient de l’écoulement sur leurs fonds des eaux pluviales en provenance des toits du propriétaire voisin n’ont pas à justifier d’un préjudice (Civ.3ème 11 mai 1995, n° 93-15-917).
Pour y remédier, en cas de non-respect de l’article 681 du code civil, des juridictions ont pu imposer à un propriétaire de poser une gouttière évitant le déversement des eaux pluviales sur le fonds voisin (CA Bourges, 31 octobre 1988, juris-data n° 1988-04-9255) ou de réparer les dégradations causées au mur du voisin par l’écoulement des eaux pluviales d’un toit dépourvu de gouttières (CA Versailles, 7 juin 1996, Gaz ; Pal.1996.2 somm.546).
L'article R.581-1 du code de l'environnement propose la définition suivante, en lien avec la législation sur la publicité, les enseignes et les préenseignes : "Par voies ouvertes à la circulation publique, il faut entendre les voies publiques ou privées qui peuvent être librement empruntées, à titre gratuit ou non, par toute personne circulant à pied ou par un moyen de transport individuel ou collectif".
D'autre part, une réponse ministérielle publiée au JOAN le 28 octobre 2014 précise qu'une voie privée ne peut être réputée affectée à l'usage du public que si son ouverture à la circulation publique résulte du consentement, au moins tacite, des propriétaires (questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-60143QE).
L’article L.211-2 du code de l’urbanisme prévoit, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, que "la compétence d'un EPCI à fiscalité propre (…) en matière de PLU, emporte leur compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain (DPU)". La compétence en matière de Préemption que certaines communes ont pu instituer au titre de l’article L.211-1 (DPU dans les zones U et AU des PLU, dans les périmètres de protection de prélèvement d’eau, dans les zones de risques technologiques, dans les PSMV…) échoit donc à l’EPCI.
Toutefois, conformément aux dispositions de l’article L.213-3 du code de l’urbanisme, l’EPCI peut déléguer ce droit aux communes. L’article précise que "cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire". Il est donc possible, pour les EPCI, de délibérer pour prévoir une délégation systématique sur certaines parties du territoire (par exemple, toutes les zones U et AU des PLU, hormis les zones dédiées à l’activité économique qui relèveraient d’une compétence intercommunale). La préemption par les EPCI peut néanmoins n’être déléguée qu’au coup par coup, au moment de l’aliénation d’un bien.
Pour la démarche des Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA), la commune reste le guichet unique. Elle doit ensuite transmettre la DIA au titulaire du DPU, qui la renvoie ensuite, le cas échéant, au délégataire.
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